# ImmoBelRent — MVP Code Source

Plateforme d'analyse d'investissement immobilier belge.

## Stack technique

- **Frontend**: Next.js 14 (App Router) + Tailwind CSS
- **Backend**: Next.js API Routes
- **Base de données**: PostgreSQL via Prisma
- **Authentification**: JWT (bcryptjs)
- **Charts**: Recharts

## Démarrage rapide

```bash
npm install

# Configurer la base de données
cp .env.example .env
# Modifier DATABASE_URL dans .env

npx prisma db push

npm run dev
```

## Variables d'environnement

```env
DATABASE_URL=postgresql://user:password@localhost:5432/immobelrent
JWT_SECRET=votre_secret_jwt_ici
NEXTAUTH_URL=http://localhost:3000
```

## Structure

```
src/
├── app/
│   ├── page.tsx          # Landing page
│   ├── calculateur/      # Calculateur financier
│   ├── heatmap/          # Carte de chaleur communes
│   ├── biens/            # Gestion des biens UGC
│   └── api/
│       ├── auth/         # Login / register
│       └── properties/   # CRUD biens
├── lib/
│   ├── calculations.ts   # Moteur de calcul IPP/ISoc
│   └── communes.ts       # Données communes belges
prisma/
└── schema.prisma         # Schéma DB
```

## Sources des données

| Donnée | Source | Accès |
|--------|--------|-------|
| Prix médians communes | Statbel — transactions immobilières | Open data libre |
| Loyers médians | SPF Économie — enquête sur les loyers | Open data libre |
| Centimes additionnels | SPW / Vlaanderen publications | Open data libre |
| RC moyen | SPF Finances — statistiques cadastrales | Open data libre |
| Taux IPP/ISoc | SPF Finances — barèmes 2024 | Public |

**Données non disponibles sans accréditation:**
- PEB individuels par bien (VEKA Flandre, SPW Wallonie, IBGE Bruxelles)
- Loyers individuels réels (UGC communautaire requis)
- RC précis par bien (Cadaster.be — API payante)

## Calculs financiers

### IPP (Art. 14 CIR92)
- Base = RC × 1.4 (coefficient indexation) × 60% (forfait 40% charges)
- Taux marginal appliqué : 45% (tranche 26 830–46 440 €)

### ISoc (25% — Art. 215 CIR92)
- Base = loyer réel − 30% charges forfaitaires − 3% amortissements
- Taux normal ISoc 2024 : 25%

### Précompte immobilier
- RC × (centimes additionnels / 100)
- Varie de 9 (Uccle) à 30 (Verviers) selon la commune

## Limitations MVP

- Données de marché = approximations (publications agrégées)
- Pas de PEB individuels (accréditaion VEKA/SPW requise)
- Pas de données cadastrales précises
- Pas de paiement Stripe (simulation Freemium)

## Licence

Propriétaire — OOND SRL 2026